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日期:2018-07-29 05:02 来源:未知 作者:admin

  目前国家金融环境不是特别理想,整体面临去杠杆的局面,在这种趋紧的状态下,给中国的经济造成很大影响。

  由于中国的中小型企业信用低,风险高,从银行间接融资的难度是非常大的,而且银行也不愿意直接给中小型企业贷款,这就造成了中小型企业只能从表外资金融资,比如各种民间借贷以及P2P。

  美国加息之后,中国为何不敢跟随加息?因为中国利率分为名义利率和实际利率,名义利率由政府控制,实际利率则是有资金面来自发调整的。

  在大规模去杆杠的背景下,本来资金就紧张,名义利率提高必然导致实际利率加的更猛,而中小企业贷款均是按照实际利率计算的债务!

  美国在对340亿中国商品加税生效之后,拟再对2000亿美元的中国产品加征10%的关税,中美贸易战全面爆发的可能性越来越大。

  目前中国整个贸易顺差在4600亿美金,而其中来自于美国的贸易顺差就达到了3700亿美金,意味着我们从国外挣的钱,绝大部分来自于美国,也就意味着美国市场是养活中国众多出口企业的最核心的市场。

  中国企业的平均税后利润率大概在16%-20%之间(含出口退税),只要中美贸易战开打,利润率将会被挤掉50%,涉及到1.7亿就业人口的制造业可能就会出现大规模的倒闭潮和失业潮。

  大规模的P2P跑路潮正是中国民间金融危机浮出水平的迹象。目前P2P金融大部分流向了中小企业及城市居民购房加杆杠。

  在资金面充裕的情况下,中小企业本来可以通过借新债来还旧债,来兑现债务,避免P2P金融无法提现。

  但是由于2018年去杆杠力度忽然加大,再配合楼市调控的不断加码,楼市流动性被锁死,P2P公司显然已经收回贷款,跑路已经不可避免。

  为什么要去杠杆?为什么要选择放水对策?未来是怎样的走势?对房价和投资有什么影响?为什么中国会面临这样的情况?什么原因造成的?大家只有深刻理解了这些问题,才会对自己未来的投资行为做出理性的判断和选择。

  现在国家处于去杠杆的热潮中,究竟什么是去杠杆?实际上并不是说不让你贷款,或者收紧货币政策。去杠杆最核心的目的是要解决债务问题。

  当你的债务问题规模过大,债务所产生的利息支出过大,甚至会影响到整个经济的时候,几乎所有的国家都会选择去杠杆。

  所有的国家,在经济增长过程当中借钱来发展,是特别正常的一件事情。所以去杠杆最关键的问题就是看要解决什么问题。

  根据国际清算银行的数据,中国目前非金融部门加在一起,总债务大概是250万亿左右。也就是说,我们国家所有人的总债务规模大概是250万亿左右。

  中国现在的GDP总量大概是80万亿,250万亿的债务规模相当于GDP总量的三倍。也就是说杠杆率是在三倍左右,百分之三百。

  从这个角度来看的话,去杠杆就面临两个问题。要么控制贷款缩小债务,要么做大GDP,保证杠杆率在合理范围内。

  中国债务的利息支出是比较高的。目前中国的贷款利息大概是4%,这是基准利率;市场当中的实际利率可能更高,达到10%-12%。

  按照250万亿的债务来看,每年产生的利息支出会达到10-25万亿,这个规模就非常大了。但是我们的GDP年增长率只有6.5-7%。GDP增长代表着我们所有的国民收入。

  也就是说每年国民收入增长只有4-5万亿,如果用债务类比一个人的月供的话,也就说他月供支出达到10-25万亿,这样长期下去就会破产的。

  要想去降低这种债务和GDP的比率,有两种方法。首先是紧货币、收信贷。目前采用的就是这种方法。

  从2017-2018年我们采用的就是稳健的中性的货币政策。收紧信贷,本质上将信贷规模降下来。但是采用紧货币的方式,并不能将比例降下来,反而增大了,很多人就搞不明白。

  为什么紧货币收信贷不能去杠杆呢?因为要降低债务和GDP比率要做两件事:第一,收缩债务;第二,做大GDP。

  2017-2018年我们采用紧货币、收信贷的政策,导致的结果是经济增长大幅下滑,这样一来,虽然你的月供少了,但是收入少得更多,整个杠杆率还是变大了。这就是目前所面临的最大的问题。

  正是由于前段时间紧货币、收信贷政策导致的经济下行压力增大,现在开始出现了两种声音。一种说要放水了,核心目的就是把GDP这个分母做大,我们高杠杆的比率就能降下来,保证一个健康的财务状态。

  所以很多人一直搞不明白,为什么现在一边要降杠杆率,一边又要放水?这是因为没有搞懂去杠杆的核心概念。

  我们从2016-2017一直采用单纯的降规模的做法是错误的。国际上有过非常详细的研究,在去杠杆过程中,当你只采用一种紧货币、收信贷的方式,不仅不能去杠杆,还会导致你特别痛苦,杠杆率越来越高,国家越来越穷,你就越来越还不起债务。

  所以从今年五月份开始,尤其是金融委成立以后,提出了一个新的概念,叫做结构性去杠杆,就是要放水了。整体的政策发生了根本性的逆转,因为之前采取的政策是错误的。

  美国为什么会发生次贷危机?就是大家借的债务太多,漫天遍野。为什么次贷危机以后,美国政府还是坚决采用QE,就是大量放水?因为这种情况下首先要救的是经济,而不是通货膨胀。

  美国次贷危机后放了1.5万亿美金,这是美国政府和财政部共同操刀的,这样一来,美国很快摆脱了信贷危机的影响。

  所以我国从今年5月份开始,货币政策也在发生逆转,当然这个阶段还只是一个基本的转折点,我认为,未来一年以内肯定要采取大放水、宽信贷的整体策略,这样才能实现我们去杠杆的目标。

  虽然大放水、宽信贷的同时,一些新增债务也会进入到市场中来,但是由于整个经济在增长,借债的人有了更多收入去还债,就可以顺利流通起来。

  只要新增贷款小于GDP增长率,债务水平就是在缓慢下降的。只有大放水让货币贬值,才能真正实现去杠杆的目的。

  未来我判断,中国会进入第二轮的大QE时代。当然目前这个阶段,要实现大QE还有很多掣肘因素。最明显的就是美国加息,中美贸易战,人民币贬值本身的压力就比较大,这个时候再通过QE可能会加快贬值的速度。

  所以早些时候央行已经提前引爆人民币贬值的趋势,如果后面实行大QE,将会形成贬值预期,导致外汇加速外流。

  我们现在所做的一些改革政策,包括扩大外资的准入门槛,包括人民币自动贬值,实际都是为后面货币宽松做铺垫,只有这样我们才能真正实现去杠杆。

  国家放水要解决两个问题:第一是降低利率。只有放更多水,利率才会下降,才能降息。降息意味着月供减少,那么你的债务负担就会减少。

  现在最大的问题就是,前段时间执行相对较紧的货币政策时,实际市场利率是比较高的。大家好像看见基准贷款利率是4%-5%左右,由于利率是政府制定的,它并不能代表市场真正的利率水平。

  而且很重要的问题的,我们的实体经济,中小企业们,实际借到的钱都不是银行的4%-5%这种利率水平,都是表外的一些高利率的信贷资金,它们的利息支出负担非常重。一旦执行紧缩的货币政策,对实体经济是沉重的打击。

  为了能够降低市场实际利率水平,大放水是必要的,否则实体经济就会全军覆没。每年实体经济的利润水平大概就在3%-5%,但是贷款利率在10%-12%,那且不说实体经济能不能挣到钱,能不能还债都是个问题。

  所以历史当中,一些西方国家研究完后认为只有大放水才能让经济增长起来,让债务负担变小,让企业经营活起来。

  有很多人有疑问,如果采取比较宽松的信贷政策和货币政策,会不会导致新增债务更大呢?实际并不会。只要收入增长高于新增贷款的上涨幅度就没问题。

  经济增长不可能不借债,所以采用较紧的货币政策,不让大家贷款是没法真正实现去杠杆的。只要债务增长率低于GDP增长率,就是健康的状态。

  实际上很多西方国家,曾在很长的时间里,为了去杠杆采取紧缩的货币政策,导致的结果就是债务爆炸,全军覆没。

  那么,现在放水是不是能有效地提高我们的GDP增长水平?现在来看的话,中国面临比较困难的问题就是,我们放完水了,并不能有效地提高我们的GDP增长水平,这也是中央一直在考虑的。这就涉及到结构性的问题。

  实际在2014-2016年间,我们执行过比较宽松的货币政策,投入了更多的钱,但是没有取得更高的经济增长。

  这是什么原因导致的呢?因为那个时候我们的实体经济需求疲软,并不需要钱,不愿意去贷款。因为它觉得我贷完款扩大经营了,但是挣不到钱,为什么要去贷款呢?

  2014-2016年放出的大量货币都躺在了银行里,银行催着实体经济去贷款,但是它们并不愿意去,一个是外需疲软,一个是国内经济基本都被国企垄断了,它们挣不到钱,经营状况较差。

  第一条就是让房地产来消化这些货币,因为如果不把它花掉,很容易就通货膨胀了。因此在2016年银行放出去了天量的房贷。所以很多时候,房地产是背锅的。

  2016年当中,居民的杠杆率上涨了8个百分点。从39%增长到了47%。也就是说,很多人原来的债务比例,房贷只占了收入的40%左右,到了2016年后,房贷水平占到了总收入的50%左右。

  因为其它地方发展不起来,没办法就只能拿房地产出来用。现在北京的居民房贷杠杆率已经达到了60-70%,所以我为什么一直说北京的房价很难再涨上去,因为实在没有办法加杠杆了。

  所以经过2016年那一轮加杠杆后,大量放出信贷,一个显著特征是让一线城市的负债率变得特别多,北大广深四大城市的杠杆率基本全部加满。

  这就导致一线城市后续的房价增长乏力,因为没有需求量了。一线城市房价变得特别高。深圳涨了百分之五六十,翻了一倍。

  很多一线城市,像北京,均价六万,后面如果不给你加杠杆的话,你怎么买?房价还怎么涨?因为你已没有能力去承担这么大的债务了,因此北京房价未来几年会是平缓发展。

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  所以2016年一线城市其实是个特别悲催的角色,被利用来消化放水的货币,导致居民杠杆率加满,未来几年都不具备再去消化新一轮货币的能力了。

  所以未来几年,我认为能够加杠杆的城市才是值得投资的城市。那些不能加杠杆的城市已经丧失了投资空间。因为再加杠杆的话,债务会变得特别庞大,一旦经济有波动,立刻会出现很多断供现象,造成金融风险。

  因此我判断,一线城市未来三到五年房价不会发生太大变化,就是平稳。如果你有能力加杠杆那就来加,比如现在北京房子动辄月供三四万,但是你收入十万,那就可以加。但是这样的购买力又有多少呢?大部分家庭都是承担不起的。

  所以未来,能看出哪个城市可以加杠杆,比如说房价比较低,人均收入比较高,或者是能够引来更高收入群体来加杠杆,这么这个城市就还具备投资价值。

  这也是我为什么坚持看好北三县的原因。因为环京区域没有限购之前,杠杆也是加满了。房价平均在三四万,那就是一个高杠杆的状态。这种水平对环京市场是一个巨大伤害,因为没有办法再加杠杆了。

  对于北三县来说,我认为房价的高点水平就是四万块钱左右。在这种水平下,对于北京一个普通居民来说还承受的起,拿出家庭收入的50%用来还月供。这是一个比较饱和的加杠杆水平了。

  但是按照目前环京10000块钱的房价水平,我认为空间还非常大,还可以加杠杆,时机合适的时候房价很容易再翻倍,对于很多北京购房者来说不存在市场风险,很容易接受。

  如果我们用金融的角度去看房地产市场,就很容易判断一个城市到底值不值得投资。第一看市场主要针对什么样的人群,第二看这个人群能承担多少加杠杆的水平。这是一种比较简单的判断方式。

  比如说杭州,现在单价水平两三万,我认为这对于杭州市场来说,基本也已经把杠杆加满了。现在很多人看好准一线城市杭州的房价,但我认为现在入场很可能高位站岗。

  再说海南,现在平均房价15000,但是本地人收入比较低,就算把杠杆加满了,最多也就承受12000-15000的房价水平,再高他们根本就买不起。

  所以对这类城市来说,必须大力吸引人才进来,吸引具备更高购买力的人进来加杠杆,把房价做上去。如果仅考虑海南本地人的购买力,海南的房价还需要再降30%。

  但是海南最好的地方就是,要开放,要引进人才,要搞自贸港。所以它的购房人群会发生翻天覆地的变化,至少会拉动海南人均收入提高一倍。

  原来一个月能挣四五千,现在能挣一万两万。所以在海南现在这个房价水平上,再加杠杆的话,房价还可以再涨百分之五十以上。

  并不是说城市只要放开了人才引进,这个城市房价就能涨起来,如果进去的都是乞丐,房价怎么可能涨呢?关键是要引进高端人群,对房价才是支撑。

  高端人群的债务承受能力比较高,才能加杠杆,能承受更高的房价。这就是基本逻辑。如果我们用债务除以收入比,这样去判断房价的时候,你就能对城市房价看得很清楚。

  比如说西安,它能吸引什么样的人进来咱们心里要有数。引进来的那批人会比当地居民收入更高吗?我看高不到哪里去。所以我认为西安的房价,短期之内不会有太大的涨幅。

  除非西安的产业发生翻天覆地的变化,能给更多人提供更高的收入水平,否则它的房价增长水平也是有限的。

  但是对于天津来说,它通过人才引进后房价增长幅度会比较大。因为它吸引过来的都是北京人,收入水平都比较高。这就是天津房价最大的推动力。

  经过这次人才新政,我认为天津房价至少在现有水平上还会增长30-50%左右。只要它肯放开落户,它的房价一定会涨起来。

  所以2016年那轮放水,起到重大功劳的就是房地产市场,尤其是一线城市的房地产市场,消化了绝大多数的放水。

  因为一收缩,导致的结果就是市场利率大幅上扬。还有很多人说会再加息,不可能的了,再加息就死了,全军覆没。

  所以不管美国怎么加息,我们也不会再加息。因为通过这轮紧货币,实际市场利率已经达到10-12%,非常之高了。

  现在你要去贷款,月息在0.8-1%,那么年息就在10%左右了,这种利率水平导致实体经济去贷款的时候,债务负担大幅加重,这就是为什么过去两年不断出现倒闭潮。

  我们都知道,银行贷款的对象是谁?不可能是中小企业,主要都是地方政府和国企,只有他们才能从银行以最低利率贷到款。

  但是中小企业,实体经济,主要都是找影子银行贷款,就是跟信托基金等来贷款。那么它的利率还可能是5%-10%吗?不可能的。那是非常高的。

  所以当信贷收缩以后,利率水平不断上涨,这就导致实体经济倒闭潮一批接着一批。很多企业只好搬到美国或者其它地方去,因为成本实在太高了。

  这就是我们目前面临最痛苦的一件事情。采用紧货币收信贷的方式去杠杆,导致大家手里都没钱了,经济高度下滑,这种方式能持续吗?

  所以必须要放水来降低市场实际利率,给实体经济喘息的机会。但是又面临一个很大的问题就是强监管,要打掉中国金融的表外业务,这就意味着实体经济贷不到钱。虽然放水出去,但是水管被抽掉了。

  本来中小企业主要就靠表外业务贷到钱,现在在强监管下钱又到不了手里了。所以过去一系列金融政策都是非常错误的。

  为什么国务院再三强调要解决中小企业融资难融资贵的问题?融资贵说明利率高,融资难,因为表外业务被打掉了。怎么解决?只好定向降准。

  整体来看,我判断,未来半年到一年时间内,会慢慢放水。另一方面可能在监管层面,出现结构性监管。

  也就是说,某些地方可以让你过去,某些地方要坚决卡住。金融委在成立的时候也在讲要做一些结构性的调整,我觉得这个政策是对的。

  对于地方政府和国企以及一些高杠杆率的一线城市,都要坚决去杠杆。但是针对中小企业的表外业务,该放的还得放。

  我们从全面去库存去杠杆变成了结构性去库存去杠杆。有些高杠杆率的地方,比如地方政府,要坚决遏制住,要采用其它的方式来解决;

  国有企业的僵尸企业输血要坚决止住;一线城市高杠杆率的房价水平要遏制住,剩下的该放就要放,毕竟经济需要增长。

  毕竟这一轮我们的政府还面临中美贸易战,外需可能面临更大的压力,在这种背景下,启动内需,用一些财政性的政策是不可避免的。

  我们再放水之后货币会大量的存在,那么在实体经济不景气的情况下,货币究竟会走向哪里?这是特别值得我们关注的。

  从现在来看,可能大部分会拿来做基础设施建设,还有局部地区的房地产市场建设,包括租售并举大量的投资,共有产权房、租赁房等的投资。

  对于房地产投资来说,每个城市都有政府预定的一个风险临界点,确保这个城市的房价增长不会过高,从而导致金融风险。

  比如说这个城市的人均收入年薪是20万左右,年度还款月供不能超过50%,那就是10万,每个月还款就是8000,那么按照贷款年限20年来算,实际额度也就是80-120万之间。

  如此一来,实际这个城市的房价增长水平是非常有限的,这就是政府给这个地方设置的房价风险临界点。如果我们能明白这一点的话,就能用这个办法去评估一个城市的房地产投资的空间和涨幅。

  所以整体来说,我建议高房价的地区,比如一线城市地区,未来房地产投资的价值不是特别高了,而且风险越来越高,因为债务水平太高了。

  尤其是2016年那一轮宽松政策,已经把杠杆加满了,房价也涨不到哪里去了,除非说北京人均收入水平发生翻天覆地的变化,否则就不要去一线城市投资了。

  关于二线城市,比如西安,我觉得它吸引过去的人群收入可能并没有那么高,我判断它的房价增长应该就是15000-20000这个水平,杠杆加满后的房价水平。

  至于天津,将来还是有比较好的投资价值的,个人较为推荐。因为它的人群加满杠杆后的购买力还是比较高的,和北京比较类同。

  未来我觉得房价增长最高的是环一线城市周边。因为随着一线城市房价的高企,以及杠杆的打满,一线城市周边这种洼地价值就比较明显了。

  尤其是环京地区,经过这轮调整后,整个投资价值非常凸显了。因为杠杆基本没有,现在大多是全款购买,这种房价水平是在全款的背景下体现的。

  所以环京、环沪、环深、等这些环一线城市的房产还是具备投资价值的,尤其是环京,几乎零杠杆。一旦有购买资格的人进来了,是很容易加杠杆的,那么房价上涨就具备了空间。

  现在的三四线城市是肯定不能去的,因为在棚改之后,信贷政策已经加满了,房价涨幅已经失去空间,投资已经没有价值。

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